Inverfiact:

Inverfiact, un ejemplo único de infravaloración en el mercado:

Inverfiact es una sociedad experta en servicios para la tercera edad, residencias para ancianos y apartamentos con servicios exclusivos, cotiza en el mercado de corros y es un valor que se encuentra olvidado, sus accionistas han sufrido mucho y no consiguen recoger los frutos de sus inversiones ya que la compañía lleva cuatro años reportando perdidas y su cotización ha bajado un 72% en los últimos cinco años. Una situación que ha llevado a una sindicación de pequeños accionistas a tratar de solicitar a la directiva que se realice una Opa de exclusión ya que muchos minoristas quedaron atrapados en las ampliaciones de capital que se llevaron a cabo hace varios años; el problema reside en que el valor de tasación de sus activos es casi cuatro veces superior al precio actual y aunque los activos no rinden el valor de sus activos está ahí según las tasaciones ofrecidas por la dirección.

 

El 95% de su pasivo son Fondos Propios, su patrimonio neto vale casi cuatro veces más, carece de deuda y su caja neta es el 44% de su valor en bolsa:

Invefiact cotiza en bolsa a 0,28€ lo que supone una valoración de la compañía de 12,2 millones de euros (descontando 1,4M de acciones de autocartera), su principal accionista es el grupo asegurador Fiact con un 78,7% de sus acciones.

Es importante destacar que el patrimonio neto de la empresa es de 48,6M de euros lo que supondría un valor contable por acción de 1,10€ por acción, es decir, casi cuatro veces más de su actual precio. El activo principal de su balance son los terrenos y construcciones en los que se encuentran sus residencias de ancianos, unos inmuebles y edificaciones que según su valor de adquisición superaría los 43M de euros. Hay que recordar que cada dos años la empresa encarga una tasación de los terrenos y centros y según estas tasaciones, las inversiones inmobiliarias siguen valiendo lo mismo que cuando se construyeron en el boom inmobiliario y por lo tanto el valor contable refleja el valor de reposición del mercado.

Entre los activos disponibles de Inverfiact figuran activos líquidos por un importe de 2,376 M de € y depósitos por 3,7M de €, siendo su deuda financiera de únicamente 0,73M de €, de tal manera que podemos determinar que su caja neta es de 5,343M de € o lo que supondría 0,122€ por acción o un 44% de su valor actual en bolsa.

Podemos ver además que en los dos últimos años Inverfiact ha reducido su deuda financiera (perteneciente únicamente a su Residencia Cugat Nature) y que su caja neta se ha incrementado:

2014 2012
Deuda Financiera 0,73 1,11
Efectivo y Depósitos 6,08 5,64
Caja Neta 5,35 4,53

 

 

Cuenta de Resultados:

Dejando aparte lo que sería la valoración real de su activo inmovilizado y disponible (ya que el mercado asigna un 75% menos del valor real a sus activos) podemos ver que el problema por el que Inverfiact está infravalorada se debe a la escasa rentabilidad que se obtiene de sus activos, aunque las residencias valen lo que costaron, no consiguen sacar rentabilidad al negocio. Pese a ello, la compañía empieza a dar claras señales de que sus cifras comienzan a girarse una vez realizadas las inversiones.

 

Inverfiact invierte en el sector de residencias para la tercera edad, un sector tradicionalmente muy seguro, la aseguradora Fiact es quien cubre las residencias con sus propios clientes, siendo éstas modernas y actuales ya que fueron construidas entre 2009 y 2012, como hemos dicho posee en la actualidad tres residencias:

  • Blau Almeda ya lleva algún tiempo funcionando de manera regular y está aportando ya beneficios y un ebitda en 2014 de 789.000€.
  • Cugat Natura pese a llevar en funcionamiento poco tiempo está teniendo una evolución muy positiva, con un 80% de ocupación en la residencia y un 63% de ocupación en sus apartamentos de servicios exclusivos que le ha permitido alcanzar un ebitda positivo ya en 2014 de 475.000€.
  • Les Masies se puso en marcha a finales de Julio de 2014 y ha tenido que soportar importantes gastos por su apertura y puesta en funcionamiento, habiéndose realizado toda la inversión con recursos propios y sin deuda, Les Masies piensa alcanzar los mismos objetivos previstos que en las otras dos residencias y ya   en estos cinco meses tuvo un nivel de ocupación del 30%.
Ebitda
Blau Almeda 789.000 €
Cugat Natura 475.000 €
Total 1.264.000 €

 

Es importante destacar la importancia del Ebitda en una empresa con caja neta positiva y donde la amortización de su inmovilizado material es un ajuste meramente contable que no significa salida de flujos de caja. La caja neta positiva permitirá que el resultado financiero sea positivo y aumente el flujo de caja de la empresa y aunque la amortización del inmovilizado suponga un menor beneficio realmente no significa salida de fondos para la empresa. Por lo que el Ebitda en este caso es una cifra mucho más significativa que el beneficio sobre lo que será el flujo de caja real de la empresa y la liquidez que está generando el negocio.

 

Es de destacar que Inverfiact en el mes de Noviembre de 2014 y de acuerdo con la estimación de vida útil obtenida de los informes realizados por una sociedad inscrita en el Registro de Sociedades de Tasación del Banco de España, ha procedido al cambio del coeficiente anual de amortización de las construcciones y edificios. La nueva vida útil restante para el Inmueble Profiact 11 será de 70,17 años y para Residencial Cugat Natura de 82,17 años. Debido a estos nuevos ajustes (más cercanos a la realidad) veremos unos menores gastos de amortización en los próximos años que incidirán en una mejora de sus resultados.

 

Conclusión:

Si tenemos en cuenta ya no el valor de los inmovilizados materiales de Inverfiact (42M €) sino que Inverfiact dispone de 5,35M € de caja neta y que en los próximos años las tres residencias ya estarán en funcionamiento y habrán realizado la mayor parte de las inversiones en mobiliario y adecuación para su puesta en marcha, es de esperar que las tres residencias reporten un ebitda positivo de al menos 1,5M.

Previsión
Ingresos 8
Gastos Explot 1,95
Gtos Personal 4,25
Aprovisionamiento 0,3
Ebitda 1,5
Amort Inmob 0,75
BAI 0,75

 

Si pensamos que el flujo de caja que genera Inverfiact será al menos de 1,5M € y que la empresa dispone de 5,35M € de caja neta, llegamos a la conclusión de que (independientemente de la valoración de los inmuebles) en poco más de 4 años la empresa dispondrá del cash equivalente a su valoración actual, por lo que pensamos que es una muy interesante oportunidad en estos precios y un ejemplo único de empresa infravalorada.